土地売却時にかかる税金について　その① | 目黒区の不動産売却に携わる中これまでに承った参考になる案件を解説

土地の売却では高額なお金が動きます。

ただ、利益を得られるだけではなく売却と同時に税金がかかります。

土地売却でかかる税金は、消費税のようなシンプルなものではなく、知識がないと理解しづらいので把握しにくいのが難点です。

売却で利益が出ると譲渡所得税・住民税がかかります。

それ以外にも売却手続きに印紙税・登録免許税がかかります。

まずは税金の基礎知識を理解しておきましょう。

土地売却で利益が出るとかかる2つの税金

土地を売却で利益が出ると2つの税金がかかります。

• ● 譲渡所得税：土地売却によって得た利益を確定申告するとき
• ● 住民税：確定申告をすると市区町村が計算をして自動的に課税

当然ですが、これらの税金は必ず支払わなくてはいけません。

そのため、売却計画にしっかり組み込んでおく必要があります。

売却金額がまるまる手元に残るわけではないので、何らかの資金調達のために土地売却をするのであれば税金のことを理解しておきましょう。

譲渡所得税と住民税の詳細のうち本日は譲渡所得税について解説いたします。

1. 譲渡所得税について

譲渡所得税は、名前の通り譲渡所得に対してかかる税金です。

たとえば、サラリーマンであれば給与所得、自営業者であれば事業所得、賃貸アパートや賃貸マンションを運営していれば家賃収入が不動産所得となり、それぞれの所得に対して所得税が課せられます。

これと同じで、土地を売ったときに得られる売却益が譲渡所得となるため、譲渡所得税が課せられます。

ただし、譲渡所得と売却金額はイコールではありません。

譲渡所得税は、土地を売却することで得た利益に対してかかるもので、売却金額が土地取得金額よりも低ければ利益が出ないため課税対象ではありません。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

「譲渡所得＝収入金額（土地の売却金額）－取得費（土地を買ったときの価格）－譲渡費用（売ったときの費用）」

売却金額2,000万円で土地の購入金額3,000万円だった場合、譲渡所得はマイナス1,000万円となるので譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得税は所有年数で税率が変わる

不動産売却で得られる売却益は譲渡所得として確定申告しますが、総合課税となる給与所得や事業所得などと異なり分離課税となります。

そのため、一般的な所得とは切り離して計算されます。

譲渡所得税は、売却した年の1月1日時点にその土地を何年所有しているかで税率が変わります。

このように、譲渡所得税は所有期間によって金額が大きく変わります。

5年というターニングポイントを理解しておくと、「あと少し待てば長期譲渡所得となり低い税率で済む」と土地売却に適したタイミングがわかります。

土地の所有期間は1月1日で決まる

前述したように、譲渡所得税は所有期間によって10％以上変わります。

所有期間は、土地を購入した日から売却が成立した日まで計算するのではなく、売却した年の1月1日までの年数で数えます。

たとえば平成25年の4月1日に購入した土地を5年後の平成30年4月1日に売却した場合、所有期間は売却した年の1月1日でカウントされるため、所有期間は5年未満となります。

譲渡所得税は短期譲渡所得か長期譲渡所得かで税負担がかなり違ってきますから、きちんと計算をして損のないようにしましょう。

居住用物件に関しては軽減税率もある

3000万円の特別控除は、適用要件を満たすことで3000万円までの譲渡所得税が控除される制度です。不動産の売却益が3000万円以上であれば3000万円が控除され、3000万円以下であれば、その金額全てが控除されます。 3000万円の特別控除を受けるには、税務署で手続きを行わなければなりません。

長くなってしまったので次回は居住用物件の3,000万円控除について記載致します。